【変動金利？】【固定金利？】住宅ローンを組んでみた

住宅ローンは何で選ぶ？銀行比較方法について

この記事はたかはし主任が住宅ローンを組む際に調べたことや体験したことをまとめたもので、これから住宅ローンを組む予定だけど何から調べればよいかわからない方向けのものです。
家を住宅ローンで購入することは人生の大きなイベントです。この記事をきっかけにご自身で専門家や専門的なサイトで調べることをお勧めします。

住宅ローンを組む際にはまず【民間ローン】と【公的ローン】どちらにするか選びます。

公的ローンはフラット35が有名で、35年間ローンの金利がずっと変わらないのが特徴です。

しかし金利が変わらないことを条件に高金利が設定されています。

民間ローンの場合は、5年や10年などさまざまな期間の固定金利や変動金利から選ぶことができます。

5年や10年など柔軟に固定期間を設定できますが、期間後には金利が上がってしまうのが特徴です。

変動金利の場合は一般的に6ヶ月ごとに金利の見直しが行われます。

金利が変動するリスクがあるため、最初から金利が低めに設定されています。

それぞれの特徴を以下にまとめました。

次に民間ローンを組む際の選択肢、都市銀行／地方銀行かネット銀行の比較です。

たかはし主任が選んだ銀行

僕が住宅ローンを組んだ時はフラット35の固定金利が2.0%程度で当時の変動金利の4〜5倍程度だったので、変動金利を前提として以下の点を比較し、銀行を選びました。

• とにかく金利が低いこと
• 団体信用生命保険の内容が充実していること
• 団体信用生命保険に加入しても金利が低いこと

団体信用生命保険とは民間ローンで住宅ローンを組む際に加入が義務付けられている生命保険です。

被保険者が死亡時や高度障害状態で返済ができなくなった場合、住宅ローンの残債を返済しなくて済むのが主な商品です。

保険会社や商品によっては死亡時だけではなく、ガンになった際なども50％または100％残債が返済不要となるプランがあります。

保証が手厚くなる分、金利が0.1%から0.2%に上乗せされるような仕組みです。

しかし、通常の生命保険よりはるかに安い保険料で加入できるため、団体信用生命保険はお得な生命保険といえます。

団体信用生命保険に加入するには健康状況を申告する必要があり、虚偽の申告をした場合は加入ができず、結果住宅ローンの審査にすら進めない状況になります。

団体信用生命保険に入れない方はフラット３５がおすすめとなります。

僕は特段健康状況には問題ありませんでしたが、唯一痛風を発症したことがあり、痛風を申告しました。

結果的には団体信用生命保険に加入することができたので、痛風程度では全く問題ありませんでした。

下記の記載は実際に僕が不動産会社経由で金利の確認をした結果の原文です。

（注意！）2023年3月時点の金利のため、現在の金利とは異なります。

りそな銀行　金利0.32%（団信革命選択の場合、金利が0.2％上乗せ）
●諸費用
保証料　借入金額の2.2%
事務手数料　5万5千円
電子契約費　1万1千円

auじぶん銀行　金利：0.346%（がん団信50%選択の場合、金利上乗せなし）
●諸費用
事務手数料　借入金額の2.2%

みずほ銀行　金利：0.375%(特約付きの団信をお付けしたい場合は、別に保険会社と契約する必要があります。）
●諸費用
保証料　借入金額100万円につき、20,611円
印紙代　40,400円
事務手数料33,000円

同じ物件を同じ属性の人が購入する場合でも銀行によって金利に大きく差があります。

団体信用生命保険は強制加入のため、加入後の金利は以下です。

• りそな銀行　（0.52%)
• auじぶん銀行　（0.346%）
• みずほ銀行　（0.375%）＋団体信用生命保険料

auじぶん銀行は無料で団体信用生命保険がついてきてガン¹になった場合、残債の50％が免除される特約つきです。

当初はネット銀行でローンを組むことになんとなく抵抗がありましたが、「なんとなく」を具体化しようとしても思いつかなかったので、ネット銀行のデメリットを調べました。

上述した通りですが、一番のデメリットは「窓口での対面相談ができない」ことでした。

インターネットで申し込むことやメール、電話で相談できれば十分と考えていたため、このデメリットは全く気になりませんでした。

何より団体信用生命保険に加入しても圧倒的に低金利であったため、auじぶん銀行の変動金利で住宅ローンを組むことを決断しました。

ちなみにauじぶん銀行はKDDIと三菱UFJ銀行が出資しており、paypay銀行はLINEヤフーと三井住友銀行のグループ会社です。ちょっと安心しませんか？

まさかの審査落ちもある・・・？

ネット銀行は審査が厳しいという特徴があります。以下の場合は審査が通らないこともあるようです。

• 過去にローンを組んだことがあり、返済が滞ったことがある（携帯電話の機種代分割払いも該当します）
• 現在、車などのローンを組んでいる
• 非正規雇用
• シンプルに収入が借入額に見合っていない

自分は借金などしていないと思っても、実は学生時代に携帯代の支払いが滞っており、信用情報に傷がついていることがある人がいるようです。

信用情報は時間経過とともにリセットされるようなので、時が経つのを待つしかないようです。

車などのローンがある場合も、借金をしているとみなされ、住宅ローンの返済が滞るリスクがあると判断されると審査が通らないことがあるようです。

また、非正規雇用や収入が少ない場合なども同様に返済が滞るリスクがあると判断されて審査が通らないことがあるようです。

逆に言えば、上場会社勤務や公務員のように安定しており年収が高く借金もない、信用情報にも傷がなければ審査は問題なく通るでしょう。

ローンの組み方の補足

ローンを組む際にペアローンやボーナス払いなどがあると思いますが、基本はお勧めしません。

ペアローンの場合、どちらかが働けなくなった場合、返済が難しくなります。

ボーナスについて特に会社員の方は業績によって貰えない可能性もあるため、ボーナス払い前提の返済計画は返済不能のリスクがあります。

年収についても「将来これくらい上がるだろう」という希望的観測で借入額を決めるのではなく、「最低でもこれくらいもらえるだろう」という悲観的観測で借入額を決めるのがリスクマネジメントです。

返済が滞ると最悪の場合、大切な家を手放すこともあり得ます。銀行で競売にかけられると安い価格で叩き売られる可能性もあります。

なるべくいい家に住みたいという気持ちはあると思いますが、現実的に返済可能な金額を想定して借入額を決めるようにしましょう。

住宅ローンまとめ

このブログを執筆している現在（2024年8月）は日本銀行が長期に渡って実施していたゼロ金利政策が見直され、政策金利を0.25％まで引き上げる流れになっています。

政策金利が上昇すると住宅ローンの変動金利も連動して上がることを抑えておきましょう。

僕が住宅を購入することにしたきっかけはこちらの記事で紹介しています。

【持ち家派】きっかけは1枚のチラシ、住宅購入に至る思考

たかはし主任が住宅を購入することに決めたきっかけと住宅選びの経験をまとめました

bun-k-se.com

2024.08.31

1. 全てのガンが対象とはならないので注意が必要です。詳しくauじぶん銀行のHPをご確認ください。 ↩︎